Zunächst werden durch den unabhängigen Gutachterausschuss folgenden Grundstückswerte ermittelt:
- der Wert des Grundstückes ohne öffentliche Sanierungsmaßnahmen (Anfangswert pro qm in Euro), sowie
- der Wert des Grundstückes nach öffentlichen Sanierungsmaßnahmen (Endwert pro qm in Euro) am jeweiligen Wertermittlungsstichtag. Die Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück bzw. der Wert der Bebauung spielt bei dieser Bewertung keine Rolle.
Die sanierungsbedingte Wertsteigerung entspricht der Differenz des Anfangswertes zum Endwert, d.h. Eigentümer haben die Wertsteigerung des Bodens, der durch eine öffentliche Sanierungsmaßnahme erzielt wurde, als Ausgleichsbetrag zu bezahlen. Wertsteigerungen aufgrund der allgemeinen Preissteigerung oder durch externe Einflüsse ausgelöste Wertsteigerungen (z.B. Bau einer Ortsumgehung) dürfen nicht berücksichtigt werden. Wertzuwächse, die der Eigentümer zulässigerweise selbst bewirkt hat, sind anzurechnen. D.h. ein Ausgleichsbetrag ist von den Eigentümern zu entrichten, wenn sich der Bodenwert des Grundstücks durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme gesteigert hat.
Erfahrungswerte aus anderen Sanierungsverfahren zeigen, dass die Bodenwertsteigerungen zonal und grundstücksbezogen sehr stark variieren. Sie hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab, wie der Gebietsstruktur, regionale Lageunterschiede, Art der öffentlichen Investitionen etc. Im Rahmen des gängigen und langjährig gerichtsfesten Ermittlungsverfahrens „Modell Niedersachsen“ werden - stark vereinfacht dargestellt - dem Zustand des Sanierungsgebietes (Mängel und Missstände) vor der Sanierung die hierzu durchgeführten Verbesserungen gegenübergestellt, um eine prozentuale Veränderung der Bodenwertverhältnisse zu ermitteln.
Die Mehrheit der Grundstücke in Sanierungsgebieten in vergleichbaren Gemeinden erfuhr in der Vergangenheit einen Wertzuwachs von drei bis acht Prozent im Verhältnis zum Zustand vor dem Sanierungszeitraum. Innerhalb der gleichen Sanierungsgebiete können aber auch Wertsteigerungen von 0 Prozent oder 25 und mehr Prozent für einzelne Bereiche auftreten. Tritt eine erhebliche Bodenwertsteigerung ein, ist diese z.B. auf wesentliche planerische Eingriffe zurückzuführen, das heißt, wenn z. B. durch bauleitplanerische Veränderungen eine für den Eigentümer vorteilhaftere Nutzbarkeit eines Grundstücks eintritt.