Die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme und auch deren Vorbereitung sind im „Besonderen Städtebaurecht“ des BauGB in den §§ 136 ff geregelt. Mit der Bekanntmachung des Beschlusses über die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) greifen im Untersuchungsgebiet Regelungen des besonderen Städtebaurechts, die auch die Anliegenden betreffen.
Nachfolgend möchten wir Ihnen die wichtigsten Punkte zu den Vorbereitenden Untersuchungen, zur geplanten Sanierungsmaßnahme und den Verfahrensablauf vorstellen, um vielleicht einige aufkommende Fragen direkt zu beantworten:
Wozu werden die Vorbereitenden Untersuchungen benötigt?
Die Vorbereitenden Untersuchungen sind zwingende Voraussetzung des Baugesetzbuchs für den Erlass einer Sanierungssatzung. Sie beinhalten die Bearbeitung unterschiedlicher Themenfelder, die auch dazu dienen, das weitere Vorgehen zu planen. Nach dem Gesetzestext sollen Beurteilungsgrundlagen zu folgenden Punkten gewonnen werden:
- die Notwendigkeit der Maßnahme,
- die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge,
- die anzustrebenden Ziele,
- die Durchführung des Verfahrens im Allgemeinen sowie
- die Auswirkungen auf die unmittelbar Betroffenen.
In die Vorbereitenden Untersuchungen werden sowohl die Sanierungsbetroffenen als auch die öffentlichen Aufgabenträger mit einbezogen, deren Beteiligungsverfahren derzeit parallel läuft.
Die Bewertung der Missstände dient dazu, den erforderlichen Umfang von Sanierungsmaßnahmen einschätzen zu können. Die Erstellung einer detaillierten Kostenübersicht gehört ebenfalls zum Umfang der VU. Außerdem wird ein städtebauliches Neuordnungskonzept mit den zugehörigen Maßnahmen erarbeitet.
Wer entscheidet über die Abgrenzung des Sanierungsgebiets?
Die Gemeindeverwaltung erarbeitet aufgrund planerischer Abwägungen einen Vorschlag für die Abgrenzung der vorbereitenden Untersuchungen. Der Gemeinderat berät und beschließt das Untersuchungsgebiet. Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen wird noch einmal die Gebietskulisse überprüft. Das heißt, die tatsächliche Sanierungsabgrenzung kann kleiner aber auch größer werden. Der Beschluss über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist nicht gleichbedeutend mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes. Diese bedarf einer besonderen Sanierungssatzung. Auch hierüber muss der Gemeinderat einen Beschluss fassen.
Auskunftspflicht nach § 138 BauGB
Nach § 138 BauGB sind Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte sowie ihre Beauftragten innerhalb der Vorbereitenden Untersuchungen auskunftspflichtig gegenüber der Gemeinde oder ihren Beauftragten über die Tatsachen zu, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich ist. An personenbezogenen Daten können insbesondere Angaben der Betroffenen über ihre persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen und sozialen Bereich namentlich über die Berufs-, Erwerbs- und Familienverhältnisse, das Lebensalter, die Wohnbedürfnisse, die sozialen Verpflichtungen sowie über die örtlichen Bindungen erhoben werden. Dabei kann die Auskunftspflicht auch über die Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes festgesetzt werden.
Die Gemeinde setzt allerdings ganz auf Ihre freiwillige Mitwirkungsbereitschaft. Entsprechende Erhebungen werden im Zuge der VU nur dort durchgeführt, wo es für die Gesamtbeurteilung unbedingt erforderlich ist.
Vielleicht werden Sie sich über die genannten persönlichen Umstände wundern: Ziel solcher Erhebungen ist es, künftige Vorhaben besser auf die Bewohner abzustimmen. Beispielsweise
haben ältere Menschen andere Ansprüche an ihr Wohnumfeld als Familien, Kinder und Jugendliche.
Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen § 15 BauGB
Wenn die Durchführung eines Vorhabens oder die Beseitigung einer baulichen Anlage das Erreichen der Sanierungsziele wesentlich erschweren würde oder unmöglich macht, kann die Gemeinde den Antrag stellen, die Bescheidung des entsprechenden Antrags um die in § 15 BauGB genannten Fristen zurückzustellen. Diese Möglichkeit besteht bereits während der Durchführung der VU.
Wie wird mit meinen Daten umgegangen?
Die im Rahmen der VU und später im Zusammenhang einer Sanierungsmaßnahme erhobenen personenbezogenen Daten dürfen nur zu Zwecken der Sanierung verwendet werden. Wurden die Daten von einem Beauftragten der Gemeinde erhoben, dürfen sie nur an die Gemeinde weitergegeben werden. Zudem darf die Gemeinde die Daten an andere Beauftragte im Sinne des § 157 sowie an die höhere Verwaltungsbehörde weitergeben, soweit dies zu Zwecken der Sanierung erforderlich ist. Nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets werden die Daten gelöscht. Soweit die erhobenen Daten für die Besteuerung erforderlich sind, dürfen sie an die Finanzbehörden weitergegeben werden.
Wenn Sie im Rahmen der Abgabe Ihrer Stellungnahme personenbezogene Daten angeben, so werden diese ausschließlich für interne Zwecke der Datenverarbeitung verwendet. Stellungnahmen oder Inhalte davon werden nur in anonymisierter Form veröffentlicht.
Kommen Kosten auf mich zu?
Die vorgesehene Vorgehensweise verfolgt das Ziel, ein vereinfachtes Verfahren ohne Ausgleichsbetragserhebung und sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren anzustreben. Abschließend entscheidet über die Wahl des Verfahrens aber der Fördermittelgeber. Darum können hier noch keine abschließenden Aussagen getroffen werden.
Kann ich jetzt schon mit der Modernisierung beginnen und Zuschüsse erhalten?
Die Förderung von privaten Bau- oder Abbruchmaßnahmen ist erst möglich, wenn eine Sanierungssatzung durch den Gemeinderat rechtskräftig beschlossen wurde und Finanzmittel zur Verfügung stehen. Leider können wir in diesem frühen Verfahrensstand nicht absehen, wann dies genau der Fall sein wird. Es sind noch einige Vorbereitungen und Entscheidungen zu treffen.
Ein Förderantrag wird seitens der Gemeinde zum Stichtag 01.06.2022 gestellt werden. Über den wird dann vom Fördermittelgeber entschieden. Wenn und sobald ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wurde, wird dies öffentlich bekannt gegeben. Erst danach können Sie Zuschüsse erhalten. Bitte warten Sie mit der Gebäudemodernisierung, bis die Sanierungssatzung rechtskräftig ist und Sie eine schriftliche Vereinbarung mit der Gemeinde über den Umfang Ihrer Maßnahme und eine etwaige Förderung getroffen haben. Maßnahmen die ohne vertragliche Grundlage begonnen wurden sind nicht förderfähig und sind nicht steuerlich begünstigt.
